Hur står det till med hyresgästens säkerhet? Några tankar om depositionsvillkor, separationsrätt och rätt till ränta

Abstract

Vid uthyrning av privatbostäder är det vanligt att hyresvärden uppställer villkor om deposition. Med depositionsvillkor avses i detta sammanhang att hyresgästen, som säkerhet för hyra och eventuella andra krav på ersättning som hyresvärden kan ha exempelvis på grund av att hyresgästen orsakat skador i lägenheten, överför ett visst belopp till ett av hyresvärden anvisat bankkonto. Depositionsvillkor är vanliga, allmänt accepterade och viktiga villkor för bostadshyresmarknaden. Den rättsliga regleringen av detta vanliga villkor är dock, utifrån ett hyresrättsligt perspektiv, ovanligt odetaljerad.
Säkerhetsvillkor i bostadshyresavtal behandlas i viss utsträckning i 12 kap. 28 a § jordabalken (1970:994) (JB). Paragrafen behandlar dock enbart borgensmans eller pantsättares rätt att säga upp sitt åtagande. Andra frågor som borde uppfattas vara betydelsefulla för en säker och skälig depositionshantering är inte reglerade i 12 kap. JB. Exempel härpå är huruvida depositionsbeloppet ska vara maximerat (takbelopp), om hyresvärden ska vara skyldig att placera depositionen på ett särskilt depositionskonto, eventuellt utan åtkomst för hyresvärd eller hyresgäst under den tid depositionen är utestående, samt reglering av ränta på depositionen och påföljder vid överträdelse av eventuella förpliktelser.