Hävning krävs trots svävarvillkor

Kommunens hävningsförklaring

Abstract

Svävarvillkorens dubbelnatur
 
Sedan tillkomsten av 1970 års jordabalk (JB) har en presumtiv lagkonflikt i 4 kap. verkat besvärande vid fastighetsköp, kanske främst i teorin men också i praktiken. Problemet bygger på dikotomin mellan å ena sidan hävning till följd av kontraktsbrott och å andra sidan ogiltighet/overksamhet, och svårigheten att hänföra s.k. svävarvillkor till uteslutande en av kategorierna. Konflikten ger upphov till flera oklarheter. En fråga är om en sen betalning av köpeskillingen har omedelbar återgångsverkan eller om det krävs en hävningsförklaring för att köpet ska gå tillbaka. Om det skulle krävas en hävningsförklaring, vad kan då återstå av overksamhetstanken, t.ex. för svävarvillkor som inte anknyter till köpeskillingen? 
I NJA 2020 s. 470, Kommunens hävningsförklaring, fastslogs att det krävs en hävningsförklaring för återgång p.g.a. sen betalning. Detta främst fastighetsköprättsliga problem parades med spörsmålet om hur pass tydlig en hävningsförklaring måste vara, där HD intog en allmänt kontraktsrättslig position. Något förhöjt tydlighetskrav skulle därmed inte skulle uppställas vid hävning av fastighetsköp. Dessutom bekräftades att en säljares hävningsförklaring även vid fastighetsköp går på mottagarens risk trots att det saknas direkt lagstöd. Därtill prövades om hävningsförklaringen hade lämnats i tid.